前三季度白山市房地产市场主要数据解读

一、白山市房地产市场基本表现

（一）商品房开发投资及建设情况

1．房地产投资持续下降态势，住宅投资降幅较大。前三季度，全市房地产企业完成开发投资8.6亿元，同比下降15.3%。其中住宅完成投资6.1亿元，下降23.0%；商业营业用房投资1.4亿，与上年基本持平。

2.商品房施工面积增幅小幅扩大，新开工面积止跌回升。前三季度，全市商品房施工面积354.9万平方米，同比增长9.9%，比上半年增幅扩大6.1个百分点。其中新开工面积50.8万平方米，增长4.6%，环比1-8月份增长31.7%。新开工面积作为房地产先行指标止跌回升，表明企业开发新项目活跃度有所增加。

（二）商品房供需及销售情况

1.房源供给量充足致使待售面积回归高位，房企去库存压力犹存。前三季度，全市房屋竣工面积60.8万平方米，其中住宅竣工面积38万平方米；本年批准预售面积33.7万平方米，其中住宅27万平方米，全市商品房供应量比较充足。

2.商品房销售维持快速增长态势，增幅持续回调，销售均价基本稳定。前三季度，全市新建商品房销售面积40.9万平方米，同比增长34.3%，销售面积已经连续19个月快速增长，但增速逐步回调，分别比上半年、1-7月份、1-8月份下滑59.8、44.1、14.1个百分点。其中，住宅销售面积35.4万平方米，增长38.9%；商业营业用房销售面积4.3万平方米，增长119.4%。新建商品房销售均价2855元每平方米，与去年基本持平，比1-8月份均价下降28元；其中住宅销售均价2558元每平方米，与去年基本持平，比1-8月份均价下降25元。

3.新建商品房库存量回归高位运行，去库存压力依然。截至9月底，全市新建商品房待售面积达到96.4万平方米，比上年同期高出3.4万平方米，比年初下降2.7万平方米，比上半年高出6.2万平方米。其中，滞销面积（待售1-3年）58.6万平方米，积压面积（待售3年以上）15.7万平方米。按前三季度平均销售量计算，商品房库存去化周期为22个月。

（三）土地购置情况

土地购置面积连年减少，房企开发信心不足。前三季度，全市联网直报房地产企业土地购置面积为6.8万平方米，同比去年下降9.2%；土地购置均价523元每平方米，下降61.3%。全市待开发土地面积21.7万平方米，增长40.0%。房地产开发企业拿地意愿不强，开发信心不足。

（四）房企资金来源情况

房企实际到位资金好于往年，自筹资金仍占主位，国内贷款有所下降。前三季度，全市房地产企业实际到位资金小计13.1亿元，同比增长0.8%。其中自筹资金6.1亿元，增长25.3%，占实际到位资金46.6%；国家限贷政策使得国内贷款资金有所下降，下降33.3%。

二、值得关注的几个问题

（一）商品房销售快速增长的持续性值得关注。2016年以来，全市新建商品房销售在政府“货币化安置”政策支撑下快速增长，部分开发商的优质房源逐步被消化，房地产销售市场似乎进入了一个“暖春”，但随着城镇周边的居民及城乡结合部的农民购房逐渐饱和，刚需购房意愿不强，商品房销售可能又会迎来一个低潮。

（二）待售面积回归高位值得关注。前三季度，全市房地产市场竣工面积增加，陆续仍会有房屋竣工，加之部分农民用原来住房置换了2-3套楼房，形成存量房，楼市供应量仍旧十分充足，新建商品房待售面积累增较快。如何引导市民合理改善居住条件，扩大刚需购房是当前各房企急待解决的难题。

（三）人口持续减少，刚需购房减少值得关注。近年来，白山市人口总数持续减少，人口外流加剧。2010年全市户籍人口是128.7万人，到2016年全市户籍人口为121.6万人；人口净减少7.1万人，其中青壮年、学生外流人口占主要成分，人口大量外流客观上减少了房地产需求。加之目前全市正处产业结构调整困境，“煤林铁”产业工人下岗增多收入减少，百姓在教育、医疗、食品等消费支出占比较大，在房地产支出方面捉襟见肘，房产消费信心明显不足。

（四）房地产企业市场信心不足值得关注。年初以来，受当前“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施的影响，导致开发商的存量房进一步累积，消化库存还需要一个过程，在存量房数量明显下降之前，开发商还没有足够的能力和信心去开发新楼盘。特别是部分开发企业开发地段比较偏，地理位置不好，去库存困难，资金短缺，房企经营深陷其中，对开发前景持有悲观情绪。

三、四季度白山市房地产形势预判

就四季度而言，从政策方面看，“四限”政策短期内不会放松，银行银根依然紧缩，企业融资成本及难度不断增加，特别对部分商品房供给长期大于需求、库存积压比较严重的企业，去库存仍是主基调。预计全年房地产开发投资仍保持小幅下降或持平，销售速度将会放缓，房价基本持平或略有上升，未来多渠道去库存的道路依旧漫长。